고가의 전세와 치솟는 집값으로 대출은 더 이상 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 하지만 LTV, DTI, DSR 같은 낯선 용어들이 대출을 알아보려는 우리를 어렵게 만듭니다. 이번 포스팅에서는 이 세 가지 핵심 지표의 개념과 계산 방법을 쉽게 설명하고, 실제로 계산기에 입력해 내 대출 가능 금액을 확인하는 법까지 알아보겠습니다.
LTV 계산기│주택담보대출비율
LTV란?
LTV(Loan To Value ratio)는 주택 시세 대비 대출 가능 비율을 나타냅니다. 쉽게 말해, 내가 구입하려는 집값 중 얼마나 대출받을 수 있는지를 계산하는 지표입니다.
- LTV 공식:
∗∗LTV=(대출가능금액÷주택시세)×100∗∗**LTV = (대출 가능 금액 ÷ 주택 시세) × 100**
예시
6억 원짜리 아파트에서 **LTV 60%**가 적용된다면, 대출 가능 금액은:
6억원×606억 원 × 60% = 3억 6천만 원
주의사항
LTV 비율은 규제 지역 여부와 주택 보유 수에 따라 다릅니다.
- 2024년부터 무주택 실수요자는 지역에 따라 최대 **80%**까지 대출이 가능합니다.
LTV 계산기 사용법
- KB부동산 시세를 확인합니다.
- 해당 시세에 LTV 비율(%)을 곱합니다.
- 예: KB 시세가 10억 원이고, LTV 70%라면:
10억원×7010억 원 × 70% = 7억 원
- 예: KB 시세가 10억 원이고, LTV 70%라면:
DTI 계산기│총부채상환비율
DTI란?
DTI(Debt To Income ratio)는 소득 대비 부채 상환 비율로, 대출을 갚을 능력을 판단하기 위해 사용됩니다.
- DTI 공식:
∗∗DTI=(주택담보대출원리금+기타대출이자)÷연소득×100∗∗**DTI = (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연 소득 × 100**
예시
연봉이 8천만 원이고, **DTI 50%**가 적용된다면 연간 4천만 원까지만 대출 상환 가능:
연소득8천만원×50연 소득 8천만 원 × 50% = 4천만 원
DTI 계산기 사용법
- 연봉 6천만 원인 경우 DTI 50%가 적용되면, 월 상환 한도는:
6천만원×506천만 원 × 50% ÷ 12개월 = 250만 원 - 30년 만기, 4% 금리로 원리금균등상환 방식 적용 시 약 5.2억 원 대출 가능.
DSR 계산기 │총부채원리금상환비율
DSR이란?
DSR(Debt Service Ratio)은 차주의 모든 대출 원리금을 기준으로 대출 가능 여부를 판단하는 지표입니다.
- DSR 공식:
∗∗DSR=(모든대출원리금상환액÷연소득)×100∗∗**DSR = (모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100**
DSR vs DTI 차이
| 구분 | DTI | DSR |
| 포함 범위 | 주담대 + 기타 대출 이자 | 주담대 + 신용대출 + 기타 대출 원리금 |
| 규제 강도 | 상대적으로 낮음 | 더 엄격한 기준 |
DSR 예시
연 소득 5천만 원이고, 주담대와 신용대출 원리금이 각각 2천만 원과 1천만 원이라면:
DSR=(2천만원+1천만원)÷5천만원×100=60DSR = (2천만 원 + 1천만 원) ÷ 5천만 원 × 100 = 60%
계산기 사용 방법
네이버 부동산 계산기 활용
- 네이버에서 ‘부동산 계산기’ 검색.
- 원하는 항목(LTV, DTI, DSR)을 선택 후 입력:
- LTV 계산: 주택 시세 × LTV 비율
- DTI 계산: 연 소득 × DTI 비율 ÷ 12개월
- DSR 계산: 모든 대출 원리금 ÷ 연 소득 × 100
예시: DSR 계산
- 연 소득: 5천만 원
- 주담대 원리금: 1,500만 원
- 신용대출 원리금: 500만 원
DSR=(1,500만원+500만원)÷5천만원×100=40DSR = (1,500만 원 + 500만 원) ÷ 5천만 원 × 100 = 40%
자주 묻는 질문(FAQ)
1. LTV와 DTI 중 무엇이 더 중요할까요?
둘 다 중요하지만, 대출 가능 금액을 직접적으로 좌우하는 것은 LTV입니다.
2. DSR 규제는 왜 엄격한가요?
DSR은 모든 대출을 포함해 부채 상환 능력을 평가하기 때문에 차주에게 과도한 대출을 방지합니다.
3. DSR 40% 이하로 제한되면 어떤 영향을 받나요?
연 소득의 40% 이상을 대출 상환에 사용할 수 없으므로, 대출 한도가 줄어들게 됩니다.
4. 대출을 받을 때 무엇을 먼저 고려해야 하나요?
- 본인의 소득, 주택 시세, 현재 부채를 고려해 LTV, DTI, DSR을 모두 계산해보세요.
5. 요약
- LTV는 주택 시세 대비 대출 가능 비율로, 최대 80%까지 가능합니다.
- DTI는 소득 대비 주담대 상환 비율이며, 월 상환 한도를 정합니다.
- DSR은 모든 대출을 포함한 원리금 상환 비율로 가장 강력한 규제입니다.
- 부동산 계산기를 통해 사전에 대출 가능 금액을 확인하세요.
